独家:2014年石家庄卖地2835亩吸金超127亿元-pg电子游戏app

房天下作者：林武 2015-02-22 07:28

[摘要] 房天下讯：2014年石家庄成功出让的68宗土地，总面积1889679.653平方米，约合2834.55亩；出让总价127.4639亿元，出让均价449.68万元/亩。与2013年相比，2014年石家庄土地出让面积下降了37.98%，土地出让总价下降了30.25%。通过对比2011-2014年石家庄土地出让数据，2014年已成为近四年石家庄土地出让面积少的一年。

编者按：转眼间，2014年已经过去，回顾全年，石家庄严查整顿贯穿始终。虽然终官方公布的市场成交数据一片大好，但业内人都知道，2014对于石家庄房地产市场来说是充满挑战的一年。尤其，受种种因素影响，2014年石家庄土地供应量锐减，众多无证项目补证无门，只能在严查中打起了“游击战”。此外，去年石家庄还采取了新的土地竞拍方法，土拍开始设置底价，导致下半年石家庄多块流拍。更重要的是，2015年刚开年，石家庄市政府便公布了土地市场新政，规定土地开发一二级分离，坚持政府主导原则，这也意味着今后“先上车再补票”的方法将彻底消失。

石家庄房天下推出《2014年度石家庄楼市白皮书之土地篇》，为您深度解析石家庄，把脉石家庄楼市。

2014年石家庄土地出让总面积环比去年下降37.98% 创近四年新低

据房天下统计，2014年石家庄共有81宗（含正定新区、井陉矿区，下同），其中成功出让68宗，流拍9宗，撤拍4宗。正定新区成为流拍、撤拍严重的区域，全年8宗土地挂牌，仅成功出让3宗。2014年石家庄成功出让的68宗土地，总面积1889679.653平方米，约合2834.55亩；出让总价127.4639亿元，出让449.68万元/亩。与2013年相比，2014年石家庄土地出让面积下降了37.98%，土地出让总价下降了30.25%。通过对比2011-2014年石家庄土地出让数据，2014年已成为近四年石家庄土地出让面积少的一年。

2014年石家庄地价上涨9.47% 华润夺年度亩价地王

虽然2014年土地出让面积下降，但石家庄地价却仍处于上涨趋势，2014年石家庄土地出让449.68万元/平米，相比2013年的410.78万元/亩上涨了9.47%。地价上涨主要源于2014年石家庄多宗市中心地块出让，六宗土地成交均价超过1000万元/亩，其中2014号地以1993.31万元/亩成为2014年石家庄单价地王。该地块由华润旗下弘隆控股有限公司摘得，将建设华润中心项目，目前已开工建设。

在2014年6月10日，石家庄市公布的、040-044号地块使用权出让公告中，土地出让方式已悄然变更为“按照出价高且不低于底价者得的原则确定竞得人”。据房天下现场采访国土资源局工作人员得知，底价是由政府按照一定计算方式得知，底价在土拍开始之前，都是保密的。这一变化意味着拿地将面临更多的不确定性，今后土拍对于开发商对地块价格预估能力的考验将更加严峻，土地溢价现象将更加常见。

住宅商服混合用地占比超四成有所减少

在各类土地用途分布中，2014年石家庄成功出让的68块中，住宅、18宗，成交面积为760612.915平方米，约为1140.93亩，占总成交面积的40.25%。纯14宗，成交面积为406538.926平方米，约为609.81亩，占总成交面积的21.51%。纯共计14宗，成交面积为259848.316平方米，约为389.78亩，占总成交面积的13.75%。共计19宗，成交面积为433389.463平方米，约为650.09亩，占总成交面积的22.93%。科教用地2宗，成交面积为约31.93亩。批发零售用地1宗，成交面积约12亩。

从各类土地用途面积占总出让面积的比例可以看出，2014年石家庄住宅商服混合用地出让面积多，超过四成的都配建商业。与去年相比，去年石家庄商服类用地出让有所减少，与去年纯836亩相比，下降了53%。

长安区卖地多桥西区地价高

从土地出让各区域分布情况上看，长安区多，全年共出让土地11宗，总出让面积556914.2平方米，约为835.38亩，总出让金额49.63亿元，约594万元/亩。其次为桥西区，共10宗，出让总面积369095.34平方米，约为553.65亩，总出让金额42.915亿元，约767.9万元/亩。高新区共20宗，其中商服、住宅、商住混合用地9宗，总面积136508.514平方米，约为204.76亩，出让总金额9.068亿元，约442.86万元/亩；工业和科教用地共11宗，总面积189598.366平方米，约为284.4亩，总出让金额2.1033亿元，均价约76.65万元/亩。裕华区共5宗，出让总面积165886.45平方米，约为248.83亩，出让总金额14.3亿元，约574.69万元/亩。新华区共4宗，出让总面积61488.92平方米，约为92.23亩，出让总金额4.57亿元，约495.5万元/亩。正定新区共3宗，出让总面积96855.723平方米，约为145.29亩，出让总金额4.27亿元，约293.89万元/亩。井陉矿区共15宗，其中商服、住宅、商住混合用地4宗，出让总面积40251.01平方米，约为60.38亩，出让总金额0.2765亿元，约45.79万元/亩；工业和批发零售用地11宗，出让总面积273081.13平方米，约为409.63亩，出让总金额0.7311亿元，均价约17.85万元/亩。

2014年，传闻已久的石家庄部分行政区划调整正式落地，石家庄周边鹿泉、栾城、藁城三地撤县建区，正式并入石家庄市区；石家庄原桥东区撤销，以中山路为界分别并入桥西区和长安区。这一新政的出台，对于石家庄的影响主要表现在新三区土地出让将并入石家庄市区，曾经石家庄周边的县证将正式转为市证房，今后石家庄土地市场成交量将大大提升，而新三区地价也将随之上涨。

今后石家庄另一重要事件是市区老厂区开始逐步，如石钢、南车石家庄车辆厂等老厂区都已启动搬迁。老厂区的搬迁对土地市场的直接影响将是石家庄二环内净地将逐渐增多。据官方数据显示，石家庄老厂区搬迁将释放6000余亩土地，尤其目前老旧厂区为集中的长安区，今后仍将成为石家庄丰富的区域。可以预测，长安区的“地主”地位仍将延续。

在区域地价方面，2014年桥西区取代裕华区成为石家庄地价高的区域。这主要得益于原桥东区部分区域并入桥西区，区域内多宗亩价超千万元地块集中出让所致。随着市中心土地日益减少，今后二环内地价将进一步飙升。

在区域关注度方面，正定新区毫无疑问得成为2014年房企关注的区域。在市内四区土地出让仍以补证为主的情况下，正定新区的净地优势成为其吸引房企关注的重要砝码。2014年正定新区土拍现场，几乎每场都有众多房企前来围观，其中不乏等外地实力房企。在去年6月19日进行的正定新区号地块竞拍中，003号地吸引了天山景玉兰房地产、石家庄滹沱新区投资有限公司、河北众美集团有限公司、河北保亚房地产开发有限公司、河北福安房地产开发有限公司五家房企参与竞拍，终经过38轮激烈竞拍，河北福安房地产开发有限公司以31200万元竞得，高达64.21%，成为去年正定新区争夺激烈的地块。值得关注的是，在经历了这场土拍之后，整个2014年下半年，正定新区竟再无一宗土地成功出让。

据房天下统计，2014年正定新区共挂牌8宗土地，仅成功出让3宗，剩余5宗土地中1宗流拍，4宗撤拍。在房企关注度如此之高的情况下，正定新区土地出让却频繁发生状况，着实引人深思。

石家庄26个项目成功补证土拍增设底价项目补证难

整个2014年，石家庄依然处在严厉的整顿之中，楼市严查贯穿始终。对于无证项目众多的石家庄来说，补证成为各大迫在眉睫需要解决的问题。2014年，补证依然是石家庄的主流，据房天下统计，全年石家庄至少有30宗补证土地，涉及26个房地产项目。

不过今后房地产项目补证恐怕将更加困难，因为自去年开始，石家庄土拍中都已增设了地块底价，竞买人报价低于底价将直接丧失竞拍资格。这一新规则首次出现在2014年7月11日进行的石家庄、040-044号地块拍卖中，虽然该次土拍都如愿补证。但是随后8月13日进行的正定新区号地土拍中，的一家报价企业滹沱新区投资公司因报价低于底价，导致地块流拍。这也成为石家庄更改土地出让竞拍方法之后，首次出现现象。在9月17日进行的石家庄号地土地出让中，再次有四宗土地因竞买人报价低于底价而直接流拍，中招的不乏紫晶悦城、石家庄国际贸易城等知名房地产项目。对此参与土拍的开发商均表示，新的竞拍方法将使开发商补证难度越来越大，为了尽快补证，开发商很可能会提高报价，直接导致开发商成本增加，地价进一步上涨。

除了竞拍方法的变更，2014年底石家庄公布了《关于进一步规范秩序的意见》，石家庄市政府也在1月6日正式在其官方网站公布了新政全文。意见规定今后石家庄将实现土地一级开发、二级开发彻底分离，做到净地收储，净地供应，大限度维护政府，从源头上杜绝违法建设。新政的出台意味着今后石家庄“先上车，后补票”现象将彻底消失，据了解新政试行一年，适用于长安区、桥西区、新华区、裕华区，高新区、矿区、藁城区、栾城区、鹿泉区参照执行。